СНТСН МЕЧТА ЭНЕРГЕТИКА

Что нужно знать собственнику участка до строительства дома?

Будущему застройщику требуется прояснить для себя следующие моменты:

• получить четкое представление о разрешенном использовании своего земельного участка (ЗУ), т.е. уточнить, можно ли на нем вообще строить жилой дом;
• узнать, определены ли точные границы и площадь ЗУ, состоит ли он на кадастровом учете;
• надо ли получать разрешение на строительство дома на своем участке, если да, то где и как.

Что такое разрешенное использование ЗУ

Это принятый по градостроительному регламенту определенный вид использования ЗУ, находящегося в конкретной территориальной зоне.
Если земля находится в частной собственности, это вовсе не значит, что хозяин может использовать ее только по своему усмотрению.
Итак, какие участки подходят для постройки жилого дома?

•  ЗУ должен относиться к категории земель населенных пунктов. Т.е. город, поселок, село, деревушка и т.д. Построить жилой дом вне населенного пункта нельзя В противном случае, дом подлежит сносу, а на застройщика накладывается штраф согласно КоАП РФ.
• ЗУ должен располагаться в территориальной зоне для жилой застройки.
  
  Индивидуальный дом позволено возводить на ЗУ, имеющий один из видов разрешенного использования:
• для ИЖС;
   
• для малоэтажного строительства;
• для ведения ЛПХ (личное хозяйство);
• для дачного строительства;
• для КФХ (фермерское хозяйство), если оно размещено в населенном пункте.
  
  Если участок является учтенным, то появится общая информация о ЗУ, включая сведения о площади и границах. Если межевание не проводилась, появится информация, о неопределенности границ ЗУ, при том, что он состоит на кадастровом учете. Это одно из негативных последствий дачной амнистии.
  
  Надо ли получать разрешение на строительство жилого дома на своем участке?
  В прошлом 2017 г., и в наступившем 2018 г., ответ на этот вопрос однозначен. Нужно, и обязательно. Поэтому, где и как это сделать разберем подробно.
  Но, для начала нужно понять, какие строения относят к жилым домам. Индивидуальный жилой дом — это строение, обустроенное для всесезонного проживания одной семьи и обязательно отвечающее как минимум следующим требованиям:
• высота дома не выше трех этажей;
• площадь до 1500 кв.м.;
• дом оборудован коммуникациями, без которых постоянно жить в нем не представляется возможным (вода, канализация, электроснабжение, отопление);
• дом располагается на ЗУ с учетом соблюдения всех существующих градостроительных, пожарных, санитарных нормативов.
  
  

  Разрешение на строительство
  Это особый документ, дающий собственнику ЗУ производить на нем строительство жилого дома на законных основаниях. Разрешение станет одним из правоустанавливающих документов для регистрации права на дом.

  Сколько стоит разрешение на строительство?
  Разрешение предоставляется бесплатно.
  Типовая форма разрешения утверждена приказом Минстроя № 117/пр от 19.02.2015 г.
  
  Кто выдает
  Разрешение на строительство выдается органами муниципальной власти по месту расположения ЗУ, после предоставления собственником ЗУ документов, состав которых установлен п.9 ст.51 ГрК РФ. Правомочный орган рассматривает поданные документы на предмет:

• комплектность документов, требующихся для выдачи разрешения;
• соответствия схемы планировочной организации участка требованиям к постройке частных жилых домов, действительных в период выдачи собственнику градостроительного плана.
  
  После проверки состава документов и их содержания, в течение 7-ми дней с даты их предоставления, заявитель получит разрешение на строительство дома или мотивированный отказ от его выдачи. Отказ может быть обжалован.
  
  
  Требующиеся документы для получения разрешения
  Сам перечень документов небольшой, но подготовка его займет не менее 2-х месяцев.
  В 2018 году в перечень включены:

• заявление собственника ЗУ в органы власти на местах о выдаче разрешения;

• правоустанавливающие документы на ЗУ;
• градостроительный план ЗУ (ГПЗУ), срок выдачи которого еще не превысил 3-х летний период;
• схема планировочной организации ЗУ (СПОЗУ) с отражением места, где планируется возвести дом.
  
  Правоустанавливающие документы
  Что касается правоустанавливающих документов на ЗУ, здесь все предельно просто. Это документы-основания возникновения права собственности на ЗУ. В их качестве могут быть:

• акты госорганов о выделении участков;

• договоры купли-продажи, мены, дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда.
  
  ГПЗУ
  Градостроительный план ЗУ — это вид градостроительной документации, в которой применительно к участку, где намечается возводить дом, приведены правила землепользования и застройки, существующие строительные ограничения. ГПЗУ изготавливается органом муниципальной власти по заявлению собственника ЗУ совершенно бесплатно.
  

  Муниципалитет обязан предоставить этот документ собственнику участка в течение 1-го месяца с даты регистрации заявления.

  В ГПЗУ отражаются:

•  данные о границах ЗУ;

• границы публичных сервитутов;

• минимальные расстояния от границ ЗУ до места возможного размещения дома;

• данные обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования ЗУ;

• данные о разрешенном использовании конкретного ЗУ, о требованиях к его назначению, параметрам дома и размещению его на участке;

• сведения о размещенных на ЗУ других объектах;

• сведения о техусловиях подключения дома к инженерным сетям.
  
  Форма ГПЗУ и порядок ее заполнения утверждены Минрегионразвития РФ.

  СПОЗУ

  Схема планировочной организации ЗУ — это документ, подготавливаемый самим собственником (при наличии определенных знаний), либо любым кадастровым инженером за определенную договором подряда сумму.

  Если застройщик хочет изготовить СПОЗУ, он должен знать, что СПОЗУ всегда исполняется в масштабе 1:500, состоит из графической и описательной части, подготавливается на основе ГПЗУ (поэтому в СПОЗУ указывается его номер).

  Что содержит графическая часть?

• план будущего дома;

• уже существующие на ЗУ капитальные объекты;

• существующие коммуникации;

• вид ограждения;

• площадь будущего дома и всех существующих построек на ЗУ;

• расчетная площадь застройки ЗУ (т.е. выраженное в процентах отношение суммарной площади застройки всех существующих и будущих строений к общей площади ЗУ);

• этажность будущего дома;

• схема проходов и проездов к существующим постройкам;

• отступы и красные линии.

  Описательная часть содержит технико-эксплуатационные показатели:

• площадь дома по этажам, включая мансарду;

• высоту дома;

• общий строительный объем дома, включая объем подземной части (при наличии);

• все перечисленные показатели для уже существующих капитальных сооружений.
  
  СПОЗУ готово.

  Срок действия разрешения
  Разрешение на строительство действительно 10 лет с момента его получения. Т.е. строить дом можно на протяжении довольно длительного промежутка времени. Если действие разрешения завершается, а стройка не закончена, нужно заблаговременно подать заявление о пролонгации его срока. По окончании строительства следует оформить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
  
  Последствия отсутствия разрешения на строительство
  Каждый человек, желающий построить дом на своем участке, должен осознавать, что отсутствие разрешения на строительство – это нарушение законодательства. И влечет определенную ответственность. В последние годы, для упорядочения застройки, и с целью пополнения местного бюджета за счет увеличения налогов, государство активно и успешно выявляет самовольные постройки. При выявлении неучтенного жилого дома, на владельца ЗУ накладывается штраф.
  

  Если, как кажется застройщику, все нормы соблюдены, а в разрешении на строительство отказывают, то защищать свои права предстоит в судебном порядке. В суд, кроме искового заявления, отчета о независимой оценке дома и квитанции об оплате госпошлины, предстоит представить еще один документ.

  Это подготовленное лицензированной проектной организацией заключение о соответствии дома правилам застройки, соблюдения при строительстве градостроительных норм и правил. При этом большой вопрос, удовлетворит ли суд исковые требования застройщика.

  Кроме того, без разрешения на строительство, нельзя получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Что влечет за собой: отказ в кадастровом учете дома, отказ в регистрации права на него, серьезные проблемы с подключением коммуникаций.

  И тогда застройщик задумывается, почему он своевременно не получил разрешение на строительство. Как видно из статьи, это совершенно несложно, но почему-то вызывает часто необоснованные страхи собственников ЗУ. Оформляйте разрешение, это убережет вас от проблем в будущем.